高端大牌纷纷告别外滩，昔日商圈光环为何暗淡？
身在上海外滩行走着，仍能见到洋气的万国建筑群依旧稳稳地矗立着，可是一旦踏入外滩某某号里面，却能明显察觉到人气是匮乏不足的状态，多年之前以高调姿态进驻于此的奢侈品牌，像HUGO BOSS等等，都已经相继离开了外滩。
《第一财经日报》的记者 ，于昨日 ，通过多方进行采访 ，从而获悉 ，缺乏人气 ，营业额处于低水平 ，新增了大量购物中心 ，存在竞争 ，这些是致使诸多一线大牌撤离外滩的主要原因。不单单是外滩 ，原本在一些黄金商圈内的商铺 ，在集体撤出之后 ，一直处于空置状态 ，直至今日。且上海滩最具盛名的淮海路商圈 ，也呈现出了数家沿街商铺处于闲置的景象。
这背后是人流朝向外部延伸流动，之后，二类商圈以及二三线城市的新项目，吸引走了大量品牌商与人气，“黄金”商圈里的陈旧物业出现难以招商的状况，再就是高端消费呈现走低态势后，国际大牌们在华寻觅新的发展路径。
低到达率、10倍销售差额
以往，外滩的商业凭借奢侈品牌一同入驻而闻名，有一位负责掌管外滩一处高级物业的外籍管理人员神气地讲，需要排队才能进入该物业的国际品牌的数量实在是太多了，完全不可能全部得以满足。
然而，在数年间，有一大批奢侈品牌撤离了外滩，HUGO BOSS便是最早离开外滩的那些奢侈品牌当中的一个。此后，Dolce&撤出了外滩6号，那家门店被一家买手集合店给取代。接着，百达翡丽(Patek ) 和宝诗龙() 先后各自撤离开了外滩18号。
当时，外滩18号经营者对着媒体，表达了那样一种无奈之情，那就是，“我能用啥品牌去填补百达翡丽离开后留下的空缺呢？有没有品牌能够跟它不相上下呢？”。这种无奈一直持续着，入驻了差不多10年的旗舰店，也从外滩3号撤离了。
为何这些奢侈品牌集体撤离？
在外滩，首先存在“低到达率”的情况。外滩确实能够聚集人气，这点毋庸置疑。然而，在外滩聚集的人群大多是普通游客，普通游客的消费能力是存在一定限度的。由于消费力有限，所以极少会有游客在外滩的奢侈品店内进行大手笔的大量购物行为。所谓奢侈品经营重点讲究的是“提袋率”，这里的“提袋率”指的是实际真正发生消费的情况。奢侈品消费客单价通常会非常高，可是，连最基本的客流都没有的话，那么奢侈品店又怎么能够施行正常的商业经营？长年从事商业顾问与招商工作的RET睿意德商业服务部董事杜斌对此予以了明确指出。
在外滩那儿，昨天记者去观察，发现多数人只是拍照，或者在咖啡店里为了消费待着，却很少有人走进外滩某某号里面去消费。记者进到一家奢侈品牌的店里，看到几乎没什么客人，营业员讲这还算正常的状态。接近下午茶那个时候，外滩有一家高端餐厅里，仅仅零零星星地坐着两三桌客人。店员解释说，等到吃晚饭的时候客人会多一些。在外滩源，可能是察觉到了引流方面的问题，最近新招了一家咖啡店来招商。
人在店外却不进去，这致使外滩高端品牌店的生意没法让人觉得满意。有知晓内情的人透露，像GUCCI这样的一线品牌在南京路商圈里一天的营业额有时能够超过100万元，然而同类的品牌在外滩每日的营业额没准就只有10万元，差距是好几倍。
有不少招商人员反映，南京路商圈那里普通商铺每天，每平方米租金是二十元至于三十元，然而在外滩同样是每天每平方米租金，却提升到三十元直至四十元，如此这般低的营业额所匹配的外滩租金却极高，就算是奢侈品牌也不愿意去做这样的生意。
品牌的算盘与人流驱动
成为奢侈品牌，我们得于整体布局里做调整，像把某些货源更多地调至有折扣价的奥特莱斯，去谋求销量。在开店布局中则更着重于朝着二三线城市或者一些新的商业项目内入驻，因这些新项目会给咱们这些大牌免租金、贴装修费，甚至还承担营销费。于是一线大牌会适度关掉一些业绩不好的店，而转向新项目内。在一家欧洲奢侈品公司工作数年的余小姐直言。
据了解，因租金比外滩等商圈低，“尚嘉中心”、“K11”等已接连吸引顶级品牌入驻。知名婚纱品牌Vera Wang在新天地时尚购物中心开设亚洲第一家婚纱旗舰店。宝玑在新天地朗廷酒店开设全球最大的旗舰店。虽说它在外滩撤离了，然而它却入驻了上海国金中心等新项目。
世邦魏理仕最新发布《购物中心建设：全球最活跃城市》报告指出，更多的新项目还在持续地不断涌来，在2014年到2016年这个时间段内，上海购物中心新增的供应预计将会达到大概约330万平方米，其数量将在全球主要城市当中排列坐在第一位呐！
如此数量颇多的新项目，不但分流了外滩的品牌商，而且还使得老字号黄金商圈的竞争进一步加剧，一些稍微陈旧些的物业，愈发难以招租。世邦魏理仕上海研究部资深董事谢晨分析指出：“上海购物中心建设高峰的形成原因，主要在于新兴商圈的迅猛发展，在这些商圈之内，购物中心的集中供应，将会在短期内给业主带来一定的招商以及租金方面的压力。”。
据了解，在上海淮海路的商圈范围之内，从原本的万得城项目所在之处开始，一直到茂名路的那一段路途中，存在着好几家商铺，这些商铺始终处于空置的状态，招商工作面临着诸多困难，其中最为知名的，要数当年曾经风光无限极一时的原本的芭比旗舰店。
这些项目存在通病，那就是和如今新建的、通常动辄10万平方米以上的大型购物中心相比，老项目面积过小，仅仅只有数万平方米，尽管占据着黄金地段，然而因其体量太小，所以难以改成购物中心或者体验式业态，要晓得现在新项目为了应对电商冲击，都注重一站式服务以及体验式消费，小体量的物业根本就很难进行招商。昔时芭比旗舰店歇业后始终闲置，期间有过好几轮洽谈接盘之人，起初所开租金过高，随后虽降至二十多元每日每平米，然而彼时新项目又有新举措吸引品牌商户，比方某些相对偏远或二三线城市的项目每日每平米租金仅在十元以下，此并非针对奢侈品的特惠价格，就连普通时尚品牌亦能获此低价，这些品牌皆被吸引走了，黄金老商圈招商便愈发困难了。”上述知情者透露。
就品牌的争夺以及分流而言，客流流向发生了变化，这致使老商圈愈发不具备“黄金”特质。原因在于，有大量城市中心居民搬迁至近郊，进而使得一批社区商业项目兴起，对老“黄金”商圈形成了冲击。《购物中心建设：全球最活跃城市》报告表明，伴随新兴商圈的快速发展，超过80%的新增供应处于次级商圈。供应相对集中的区域主要涵盖虹桥商务区、七宝、五角场和新江湾、苏河湾等。
由上海市商业信息中心以及上海购物中心协会所提供的数据表明，在2013年的时候，上海郊区的购物中心，其营业收入呈现出增长的态势，增长幅度为17.4%，这个增长幅度远远高于在同一时期，上海中心城区购物中心营收的增长幅度，中心城区购物中心营收增长幅度为3.2%。
由搜铺网商业地产研究部进行的不完全统计显示，通常情况下，上海内环的购物中心，其年销售额能够超过10亿元，然而现在，像奉贤南桥国际商业广场这类项目，它的年营业额同样也能够超过10亿元。巨大的竞争压力致使看似处于黄金地段的商圈正渐渐失去光彩。