大牌告别豪华商圈，顶级卖场转向年轻客
2025年，一线城市的高端商场继续迎来奢侈品大撤退。
去年11月，负责上海One ITC商场门面形象的LV公然正式闭店。在此之前，已然有、、尚美等六大奢侈品牌退场，剩下的几个品牌也计划于今年撤离。
One ITC与IFC（国金中心）同属新鸿基地产旗下的高端商场，皆以奢侈品及设计师品牌为主，面向高净值人群，二者师出同门。然而，One ITC运气不佳，开业仅一个月便遭遇疫情，客流长期处于低迷状态。并且，因其距离港汇恒隆过近，品牌重合度极高，最终惨遭奢侈品背叛。
处于静安寺对面位置的芮欧百货同样是在撤店潮之中成为受害者的存在GUCCI、巴黎世家等作为主力品牌集体选择撤离使得商铺空置率呈直线形式上升无独有偶北京金融街购物中心经历过去一年的时间接连失去了Dior、Gucci等这样的重量级玩家。
处于唇齿相依关系的革命战友，高端商场，以及奢侈品，共同携手，顶住了疫情的洗礼，然而，在复苏的道路之上，却分道扬镳了。
躺着收租这么多年，高端商场开始站起来找出路。
唇亡齿寒
去年上半年的时候，恒隆地产的营收出现了少见的同比下降情况，下降幅度为18.7% ，其净利润呈现出连续两年的下降态势，由此揭开了高端地产经营状况一个角落的情况。
恒隆，于高端地产领域堪称独一无二者，在中国大陆总计有10座商场，其数量虽不算多，然而大体上均可展现对应城市的顶级消费水准。《小时代》里的角色仅仅于港汇恒隆大肆挥霍金钱，从来都不会前往隔壁的美罗城以及太平洋百货。
充当带头角色的大哥所经历的日子，充满了坎坷波折，而其余那些作为小弟的，自然而然在情况方面也好不到哪儿去。有着老牌高端地产之称的太古地产，在过去的15年时间里首次出现亏损状况，就在上一年的上半年，亏损额度达到了12.02亿港元。尽管其营收依旧处于增长态势，然而主要来源却是并非主营业务的部分。
处于同一个半年度期间，其他那些老牌的港资状况也大致相同：新鸿基集团在内地的物业租赁所获取的收入出现了百分之二的降幅，九龙仓（也就是IFS商场）其投资物业所产生的收入下降了百分之四，在收入下滑这个情况方面彼此都差不多，不存在谁比谁好到哪儿去的情况。
这些地产集团旗下的商场，有着些类似的特点，奢侈品品牌众多纷纷聚集。商场一楼全是拉丁字母，愣是找不出几个中国字，每一面橱窗都能够映衬出消费者的贫穷。
奢侈品跟高端商场之间长久以来有着一种唇齿相依的关联，奢侈品品牌要高端商场挑选出高净值客群（爱马仕除外），与此同时，高端商场也需奢侈品门店的高坪效来提供稳定的房租来源。
说到前者，那是比较容易明白的，奢侈品，是由一类Old Money创造出来的，然后被New Money拿去消费了，而No Money只能流露出羡慕之情，它所涉及的这门生意，其关键核心之处就在于对高净值人群进行筛选。
去年11月，上海恒隆广场举办了一场为VIP用户而设的私人表演活动，此次活动邀请了陈慧琳前来出席，当听闻参与其中的门槛是年消费在200万元以上的人群时，这位大明星着实吓了一跳：
像中小学以天然之势帮晨光文具“筛选”出特定客流那般，高端商场借助各式各样的方式筛选出黑卡用户，强化黑卡用户的忠诚度，助力奢侈品品牌聚拢了高净值客群。
然而奢侈品的进驻，又给商场给予了“资产估值”以及“金融背书”。同样的一个商铺，租给Puma，租给Prada，在资本市场相应着全然不同的定价，这便是借租客的血统，养房东的身价。
退一步讲，奢侈品把控了高净值人群所涉及的消费品类，高端商场掌控了一个区域内高净值人群的消费场地。随着时间的推移，入驻奢侈品品牌的数量，变成了划分商场档次的仅有标准。
然而，这种唇齿相依的关系却在疫情后开始松动。
从恒隆地产的经营状况来看，在2024年的时候，中国大陆各个商场的收入就已然展现出下滑态势，到了2025年，虽说有了一定程度的回升，然而整体依旧未曾回到增长态势去。
其他地产集团所呈现的财报，并非是曾被批得如此细致入微的，然而，从整体的经营状况上来看，它们相较于大哥恒隆而言，要惨烈得多。高端商场与奢侈品之间的那种以往关系，看样子已然适应不了新出的游戏规则了。
大难临头各自飞
取决于租客财力的房东收入，对于高端商场经营难题而言，奢侈品才是需找寻原因的所在之处。
2023年上半年期间，防疫政策呈现放宽态势之后，消费市场迎来了一波所谓的“K型复苏”局面，其中大众消费品处于萎靡不振的状况，而奢侈品却依旧保持着热闹景象，各类门店出现的排队盛况在社交媒体上广泛流传开来。原本以为呈现出的是形势一片大好的情形，然而没想到的是这竟是高端商场与奢侈品之间最后的蜜月期。
中国大陆奢侈品市场，曾是增长核心区域，经历过短暂报复性消费，自2024年起，迎来连续六个季度的负增长，全年销售额下跌幅度在18%至20%之间，规模直接回退到2020年的水平。
从奢侈品集团的经营角度去看，依照最贴近中国市场情形的“亚洲除日本”这个口径来进行观测，自2024年直至如今，几乎是没存在什么好消息。
LVMH品牌矩阵具备一定多元性，尽管状况不佳但在艰难情况下好歹暂保局面安稳不过摇摇欲坠，历经六个季度的营收下滑态势后，于2025年第三季度总算止跌，然而营收同比仍减少了4%，有机增速仅为1%。
所说的有机增速，是指将汇率、并购等非经营性因素带来的影响排除在外的指标，它更能够反映奢侈品实际的运营能力。
与之形成对比的是，隔壁的开云集团直至如今尚未恢复过来，在去年的第三季度，其营收出现了下降，下降幅度为9.8%，同时有机增速也出现了下滑，下滑幅度是5%。
本该用于财务的资金，迅速地演变成了行动方面的撤离。作为门面担当角色的Gucci，不再选择继续硬撑，从2024年开始直至如今，Gucci在中国大陆地区累计关闭了9家门店。
别怪奢侈品集团没付出全力地去努力尝试，真的是大环境状况不太良好。依据贝恩咨询所作出的测算可知，在2022年至2024年这个时段，全球范围内的奢侈品消费者数量减少了整整5000万人。处于这样的情形状况之下，诸多奢侈品集团接二连三地纷纷着手展开自救行动，主要存在着两个方面的思路：
以往，线下商场是奢侈品的绝对重心，要么线上不开店，要么线上只卖香水、首饰这类边缘产品。但2024年后，登陆线上渠道的品牌越来越多，销售范围也向箱包这类核心产品覆盖，这是开辟线上渠道的一种表现。
到了2024年的时候，LVMH把和尚美迁移到了天猫那儿，直至当下，LVMH旗下已然有30家不同品牌进入了天猫，给足了线上渠道相应的面子。
首先，线下渠道呈现出更为集中化的态势，具体表现为门店朝着核心地段以及核心商圈进行收缩，借助提升单个门店店效的方式，以此来对抗市场整体层面出现的波动。其次，One ITC由于距离港汇恒隆过于接近，随之沦为牺牲品。
开启割肉行动的租客所处境遇下，房东没了用以收粮的办法。依据25年上半年所规定的口径，恒隆于武汉沈阳存在的两个项目，租赁收入在同期进行对比时，分别出现了下降36%以及37%这种状况。上海的兴业太古汇与前滩太古里，其租金收入分别呈现出下降6%以及10%的态势。
与此同时，恒隆高端商场的租赁收入占比，从百分之五十八点八，提升到了百分之七十点三。其原因在于，物业销售收入出现了减少，并非租赁收入有所增加。这表明，恒隆对于奢侈品的依赖，恰恰在不断加深。
眼看着大难临头了便各自飞散，拿着奢侈品提着桶便撇下其他只顾跑路，就算是高端商场也得为自身寻觅出一条得以存续的途径。恒隆这位行业里的老大哥，就在25年中报那个文档之中，为自身明确指出了一条转型的方向：
重点在于引入老铺黄金、泡泡玛特等这类新消费品牌，对轻资产项目进行布局。与此同时，去除高端化标签，开展全客层运营。
从房东到策展人
展现出传统风格的港资，于财务报表当中，向泡泡玛特表达友好之意，而大陆境内的地产商，早就着手行动起来了。
在过往的几年当中，于国内范围内，增长速度最为迅速的商业地产公司乃是华润万象，其经营方面的各项指标，在很早的时候便已然超越了身为高端商场领域老大哥的恒隆地产。
华润万象于国内存有122家购物中心，总体来说，可以划分成万象城、万象汇、万象天地这三类，其中万象城的定位和恒隆等此类高端商场具有相似之处，总范围在全国共有14家门店，主要分布于厦门、武汉、重庆、西安此类城市。
这些地方，整体购买力比不上一线城市，老牌港资的存在感同样不怎么强，反倒能够躲开一线城市的竞争激烈程度。
而在一线城市，华润的整体思路可以概括为两点：
一是存在着就是那种被称作“首店经济”的情况，这乃是把在别的区域已然得到验证的品牌引进到所在的城市，借由社交媒体所产生的“打卡效应”，让线上的流量导向线下。
一是借助潮玩、二次元等细分类型的市场，二是依靠户外之类更注重体验的品类，从而将散落在社交媒体上的流量，“聚集到下，线”。
它的核心皆是聚焦着，将商场与消费者之间的关系，从那种“被动接触”的状态，转变成为“主动吸引”的情形。
似乎恒隆式那种“顶级品牌 + 核心地段”的路径依赖正趋于失效，体验以及社交的权重已然超过了单纯的消费行为。不管线上渠道于成本跟效率方面存有多少优点，线下体验与互动的优势将会一直存在。商场的出路是要从“卖场”转变成为“景区”。
在此种语境当中，IP联名，展会活动，首店效应，是至关重要的催化剂，也是正在遭受商业地产大量效仿的对象：
有近300场活动在静安大悦城每年举办，超30场国际顶流IP快闪首站于静安大悦城落地，自去年以来静安大悦城商业销售额提升近45%。上海新天地半年收租金额为2.44亿，与之前相比增长了4%，其重点同样在于“首店”。
CP静安，也就是之前的静安晶品中心，是由华润进行经营的，这里网红餐饮和潮玩零售等各类店铺一应俱全，并且还有面积较大的对宠物友好的空间。自开业以后，引入了首店品牌达106家，客流与之前相比增长了33%。
可见，在奢侈品走向败退的这个年代里，收租所具备的技术含量同样是处于提升状态的。对于商场而言，要是想要去吸引这样一个年轻人，他既没有能力购买奢侈品，同时也不携带孩子，那么至少得先准许他带领着狗。