房地产板块的投资操作指南_品瑞奢品同城奢侈品信息网

房地产板块的投资操作指南

依据对于房地产市场发展背后主要影响因素，像流动性、购买力、价格等方面的数据分析，我们觉得，自03年初以来，房地产发展的5年半这段时间，能够被分解成3个发展阶段：

首先是第一个阶段，在这段时间里，具体是从03年初开始，一直持续到05年6月，房地产的消费属性呈现出这样一种状况，那就是它表现为地产行业发展进程当中的主要矛盾，与此同时，市场也发生了变化，它从底部逐步崛起，进而进入到上升初期。

第二阶段是，05年7月期间，直至07年9月时段，宽松的流动性成为房地产市场前行发展的主要推动力量，市场处于上升的时期阶段并且达到了周期的顶点位置。

07年10月至今，属于第三个阶段，流动性渐渐趋于紧张，行业金融调控等政策不断加强，这是07年10月之后房地产景气度下滑的主要缘由，市场由此进入消退阶段。不过，支持行业长期朝着好的方向发展的因素依旧存在，其中最为重要的包含人口红利，城镇化率的提升，18亿亩耕地的土地约束，国民经济以及城镇居民收入的增长。

中短期存在诸多挑战

在中短期内，行业发展有着众多挑战存在，保障性住房政策是困扰市场的主要因素之一，短期内开发商“高存货低销售”的矛盾是困扰市场的主要因素之一，边际消费者购买力与价格的矛盾也是困扰市场的主要因素之一。但我们持有这样的观点：

保障性住房面对的目标群体，与短期内商品房屋市场的主流消费者不重合，短期内主要是对供给的心理预期影响相当大。

刚性需求对于降价的敏感度是比较高的，通过测算，我们发觉，房地产方面主要的真实潜在消费者，也就是“中高收入人群”，其购买力比较容易因轻度降价而被触发。

为了达成促进销售的目的，开发商在08年时，销售均价被预测是需要相较于去年降低大概5％－10％的；在未来中短期内，国内整体房地产价格存在着较大的概率会处于水平波动状态。

目前，开发商存在“高存货、低销售”的矛盾，这降低了其在市场中的博弈能力，不过从中短期来看，问题并不严重，原因在于，大部分地产公司仍有资金腾挪空间，不存在因资金之困而倒闭的大概率，并且，开发商通过适度降价，平均比去年低 5－10％，就可触发刚性需求。

5行业集中度提升的进程会增添行业的压力，然而优质品牌的开发商会取得胜利，且在这个进程里获取多方面的好处。

优质公司下跌中有投资机会

行业因为仍处于比较困难的时期，所以对房地产板块的股价依旧会存在压力。不过行业从长期来看是向好的，优质公司在下跌的时候存在投资机会：我们觉得这些公司具备超越周期的能力，其NAV估值是应当给予合理溢价的，因而在调整过程当中存在较好的价值投资机会。

采取聚焦的投资策略，关注品牌类优质公司，关注万科，关注保利，关注招商地产，关注张江高科，关注中华企业，关注金融街，关注陆家嘴，关注亿城股份。因房地产行业具较强周期性，短期内板块表现会“随波逐流”，优质品牌公司有长期发展成长能力，故建议投资者采取该聚焦投资策略。

留意风险提示，去年于市场顶部的前期阶段，有一部分从事投机活动的资金进入了房地产市场，这部分资金所形成的负资产，其规模以及深度是难以进行预计的，在中期以及短期的这段时间之内，它是市场里重要的、潜在的风险因素。