华润万象生活方式深度报告：“高度定制+拓展”双重维度交叉壁垒

（报告制作：华安证券）

1业务概况：业务管理领先，多业态经营

1.1 战略清晰、发展稳健、管理经验丰富、“以人为本”的优势

华润万象生活有限公司（以下简称“公司”）的发展可以追溯到1994年。华润置地）并开展房地产开发、投资和管理业务，作为华润置地的一部分，为华润置地开发和持有的物业提供配套的物业管理服务。 2000年，“深圳万象城”购物中心开始开发建设，历时4年才成功开业。同年（2004年）成立，以“米香城”品牌提供商业运营服务。次年（2005年），集团开始提供写字楼物业管理服务。 2014年，在深圳万象城开业十周年之际，华润置地确立了“中国商业地产领跑者”的定位，强化了集团服务商业地产的战略。 2017年，公司正式成立。 2020年12月9日，华润万象生活在香港联交所主板成功上市，股票代码1209.HK。

根据公司招股书及2020年年报信息披露：上市前，华润万象生活作为华润置地的全资子公司经营业务；上市后，超额配股权行使前后，华润置地持股比例均为75%。 %、72.3%，成为公司第一大股东。华润（集团）有限公司持有华润置地59.55%的股权，并直接持有华润万象人寿1.43%的股权，合计持有该公司约44.48%的股份。从招股说明书信息披露来看，股票发行价格区间为18.60港元/股至22.30港元/股。公司最终发行及超额配售价格确定为区间上限22.30港元/股，体现了投资者对公司价值的肯定。基石投资者认购总额约为6.5亿美元，对应价格为22.30港元。认购股份数量约为2.26亿股，分别占发行后总股本的10.3%（假设超额配售选择权已行使）和9.9%（假设超额配售选择已行使）。）。

公司核心管理团队拥有丰富的行业经验，服务集团多年，并有与“华润”共同成长的理念。因此，公司具有较高的业务专业水平和对集团的适应性，为公司的长期高效发展奠定了“以人为本”的基础。

1.2政策利好频出，行业资源倾斜开始显现。

在最新的“十四五”规划中，物业管理行业得到了政策利好，同时与城市改造、社区商业、电商流量的融合，给了物业管理行业更广阔的发展空间。发展。

展望2020年，对于物业管理行业来说，将是捷报频传的一年。全国人大、国务院办公厅、住房城乡建设部等部门相继出台各项利好政策。 2020年之前国家政策主要以“打基础”为主：1）转变政府职能，将审批制度改为鼓励性，取消物业服务企业一、二级资质考核（2017年），转为鼓励型。鼓励性项目（2019）。 2）制定行业标准，加强监管，及时“打补丁”。住建部要研究制定物业服务标准和规范，通过建立黑名单制度、信息公开、促进行业自律等方式加强事中事后监管（2017）。 3）吸引物业管理行业参与者，如鼓励符合条件的房地产企业向综合服务商转型。

展望未来，从2020年开始，政策重点将在“上层建筑”上：1）建设智慧物业管理服务平台，提高服务质量和标准化水平。多次提出加强智慧物业管理服务能力建设。 2）建设社区微单元，与养老、托育、家政等延伸服务配套。人口老龄化趋势严重，包括随后出台的“三孩”政策。关键在于配套措施的完善和落实。推动物业服务，包括推动共建、共治、共享，都是直接解决当前痛点的手段。 3）创造优胜劣汰的公平竞争环境，包括法律层面明确的权利和义务。民法典直接明确了业主的权利，让业主更容易对重要事项进行投票，也降低了解散物业公司的难度。 4）配合城市更新方案，纳入基层治理体系。例如，《关于全面推进城市老旧小区改造的指导意见》就对此作出了详细指导。城市更新项目的成功实施不仅在于硬件的更新，更在于后续软件（服务）的完善。此外，COVID-19疫情推动物业管理融入基层治理体系。

重点城市物业服务价格整体呈上涨趋势，前20名城市物业服务价格平均为2.37元/平方米/月。据中国指数研究院最新统计，2021年6月，前20位城市物业服务价格综合指数为1071.78，同比上涨0.67%，涨幅比上年同期高出0.02%。去年同期；环比增长0.42%，增幅较上期提高0.05pct。前20大城市城市物业服务价格指数均上涨，其中武汉、杭州、广州、合肥同比涨幅最高，涨幅分别为2.13%、1.68%、1.47%、1.14%。 2021年6月最大20个城市物业服务平均价格为2.37元/平方米/月。一线及核心二线城市物业服务价格位居前列。排名前六位的是深圳、北京、杭州、上海、宁波、广州，均价分别为3.67、3.19、2.76、2.58、2.53、2.50元/平方米。月亮。从地区分布来看，珠三角、西南和长三角地区四星级和五星级样本比例均超过50%，占比分别为62.97%、60.22%和50.05%，领先于全国。环渤海及中部地区。长三角地区四、五星级样本比例首次超过50%；环渤海地区五星级样本比例最高，达到18%，远超其他地区。

1.3“物业管理+商业管理”齐头并进，业绩有望保持高增长

公司业务分为两大板块：（一）住宅物业管理服务（以下简称“住宅物业”）；（二）商业经营和物业管理服务（以下简称“商业经营”）。

公司主营业务收入2017年至2019年复合增长率为36.9%。受疫情影响，2020年主营业务收入约为67.8亿元，同比增速放缓至15.5%。 2021年中期业绩公告显示，上半年主营业务收入约为40.1亿元，同比增长28.1%。从2017年的业务结构来看~，住宅物业管理服务占比分别为67.1%/62.4%/59.2%/57.3%/59.6%，呈逐年下降趋势，但幅度有所收窄，目前稳定在近年来约占60%；相应地，同期商业运营和物业管理服务占比由32.9%上升至40.4%。

公司2020年毛利率及整体毛利率大幅上升，主要是由于：1）物业管理板块业务稳步增长。住宅物业管理板块稳步增长，住宅物业管理整体毛利率由2020年的15.9%提升至7.8%。 2）企业管理领域不断发展。 2020年，公司整体毛利率达到27.0%，较2019年增长10.9pct；毛利率持续提升至32.2%，毛利率持续大幅增长。其中，商业运营贡献了2020年毛利润的66.2%，占营收的42.7%；商业运营收入占比下降至40.4%，但毛利率上升至66.9%。商业管理板块毛利率大幅提升主要得益于运营能力的提升以及收费能力模式的改变。由于商业购物中心物业管理服务收入由包干制转为薪酬制，相应分部毛利率由2020年底的48.8%提升至67.7%。公司自2020年1月起对商场商业运营服务进行收费，自2020年7月起对写字楼商业运营服务进行收费。新增收费板块促进了毛利的扩大。

从2020年下半年开始，在收费模式变革的推动下，公司负责的商业中心物业管理服务的收入模式由包干制改为按酬制。由于物业管理服务产生的部分直接成本由商场业主承担，不计入合并利润表，因此采用佣金收入模式将有利于公司商场加权平均物业管理费的增加未来的购物中心。购物中心物业管理服务实行薪酬制后利润加速增长。 2021年中期业绩公告显示，今年上半年，华润管理的购物中心实现零售额560亿元，同比增长84.4%。商业中心物业管理服务收费方面，毛利率由2020年的48.8%提升至67.7%。 %。可见，从2020年下半年开始，公司负责的商场物业管理服务的收入模式由包干制改为薪酬制，在提高毛利方面已显现成效。边距。

物业管理公司收费薪酬制度对于扩大非住宅物业管理业务板块的毛利率作用显着。有偿收费制度下，有利于提升商业中心物业管理服务的毛利率。具体原因是：1）预付资金的使用以及物业管理企业收益与支出分离，有利于提高物业管理服务质量，扩大物业管理服务范围。从管理服务费中获利，在满足客户要求的同时获得可观的薪酬回报； 2）多退少补的机制，将享受剩余或增加成本的责任转移给业主，使专业物业管理团队的利润更加可靠的控制； 3）非住宅物业管理业务板块物业成本较高，薪酬制度以其预决算流程透明，强化业主认可，资金使用清晰，可提升品牌价值同时提供服务物业管理企业的品牌价值。因此，可以预见，公司负责的商场物业管理服务收入模式由包干制改为薪酬制后，毛利率将有所上升，整体毛利率应属正常。未来业务管理板块利润率将保持在50%以上。

商业中心物业管理服务收费向按酬收费方式转变，有利于运营能力的不断提升。比较两种收费模式，包干制的优点是：1）实施简单，适合中小型物业管理公司操作； 2）在业主大会专业性有限、时间精力有限的情况下，简化了流程，避免了繁琐的财务账务。审计监督工作。

其缺点是： 1）质量难以控制。包干制下，物业管理公司的服务质量难以控制，存在降低成本服务不足的问题； 2）运行维护不到位。面对设备等问题，存在维修不及时或维护不够等问题。存在的问题； 3）物业管理服务支出不确定性较大的企业难以维持盈利。住宅物业管理服务通常划分比较明确，但商业中心的物业管理服务服务要求较高，设备运维价格波动较大。其他原因导致物业管理公司盈利存在不确定性。

报酬制度的优点是：1）预收资金支持优质物业服务，费用有余额时业主享受。物业管理服务企业可以在资金保障下深化物业管理，提供优质服务； 2）财务透明，资金的支出情况受到详细监控，有利于加强独立管理； 3）有效应对物业管理服务支出不确定性较高的业态。物业管理公司的报酬与服务费支出分开。面对商业中心等物业管理服务费难以确定的业态，约定的报酬是一定的利润，而且服务费的支出透明，由预付资金的业主承担。其缺点是：1）监管复杂，薪酬制度的使用需要对资金账户进行审计和监控； 2）成本难以控制，因为业主往往是非专业人士，很难确定每项费用的合理性。

2 四维讨论：住宅物业管理基本面稳定

2.1 管理上形成规模效应，内外部双向驱动力强

内生业务增速并未放缓，长期扩张可持续。截至2021年中，公司住宅物业管理服务合同面积约1.62亿平方米，管理面积约1.22亿平方米。短期来看，承包/在管比例已从2017年的1.09倍上升至2021年中的1.33倍，预计未来在管规模将加速；长期来看，在政策压力下，母公司财务健康状况存在三道红线。全部符合标准。华润万象人寿向关联方华润置地管理的面积达8135.5万平方米。公司内部管理面积有望实现长期稳定扩张。

公司住宅物业管理面积主要来自华润集团自营业务。从在管项目收购方式来看，考虑到收购华润集团项目存在一定的市场竞争因素，口径调整为土地和非土地。公司2020年年报将口径调整为：（i）华润置地，（ii）华润集团及第三方开发商；此前的口径为：（i）华润集团和华润置地，（ii）独立第三方开发商。截至2021年中，公司在管住宅物业8683.3万平方米来自华润置地，占比71%（2020年底为76%）；其余35012万平方米来自华润集团及第三方开发商，占比29%%；从收入端看，华润置地项目贡献了2021年上半年收入的76%，2020年贡献了82%的收入。

企业物业管理业务外生扩张空间巨大。 1）与其他上市物业管理公司相比，公司物业管理业务对外拓展的管理面积比例较小。截至2021年，占比仅为29%，低于同梯队水平。因此，对外扩张仍有提升空间。 2）由于公司去年上市融资，手头有大量现金。根据该公司招股说明书，其中60%将用于扩大物业管理和商业运营方面的战略投资和收购。未来，公司预计将继续拓展海外业务。

公司布局聚焦核心地段，重点发展一二线物业服务。母公司华润置地主营高端房地产，平均售价19000元/平方米。 2020年克而瑞销售榜前10名房企中，单价仅次于招商蛇口。公司住宅物业管理服务按区域划分可分为华北区域、华南区域、华西区域、华东区域、华中区域和东北区域六个区域。从管理面积和收入构成来看，布局相对均衡。截至2020年底，公司住宅及其他物业管理业务布局79个城市。从公司招股说明书披露的信息来看，公司住宅物业在一、二线城市建筑面积合计占比约为72.7%（2017年至2019年分别为71.4%/69.4%/71.6%）。

公司专注于高品质住宅服务，定位高端居民，惠及公司资产服务。根据公司物业管理项目分布图，公司物业管理主要分布于沿海二线城市，包括京津冀、长三角、珠三角三大经济圈。此外，还有四川、重庆等中部发达省份的二线城市。、湖北等地。此类区域市场基础良好，有利于服务品质高的物业管理企业产生服务溢价和拓展增值业务。

公司服务以优质着称，服务单价水平略高于同行。与同行对比可以发现，公司20年平均住宅物业费达到2.45元/平方米，略领先于同行，比百强企业平均单价高出20%左右，仅次于绿城服务（3.2元/平方米）。从物业管理服务单价和月费用来看，2017~华润集团、华润置地项目住宅物业单价分别为2.29、2.42、2.44、2.45元/平方米/月；同期，独立第三方开发商的楼盘单价分别为2.56、1.94、2.19、1.85元/平方米/月。公司2020年年报将口径调整为：（i）华润置地，（ii）华润集团及第三方开发商；此前的口径为：（i）华润集团和华润置地，（ii）独立第三方开发商。

从测算结果来看，2020年来自集团的项目为2.57元/平方米/月，第三方项目约为2.03元/平方米/月。集团项目单价高于第三方开发商项目的主要原因是华润集团和华润置地开发的住宅物业以中高端住宅物业为主，单价相对较高。。 2018年独立第三方项目单价较2017年大幅下降的原因是公司2017年底获得的国企改革项目单价较低。

2.2基础服务扎实，增值服务如虎添翼。

公司住宅物业管理服务主要为住宅物业及公共设施（如体育馆、公园、工业园区等）等某些其他非商业物业提供管理服务，并引入社区居民场景居住所需的各类服务。根据住宅物业管理服务的内容，可分为：i）基础物业管理服务，ii）非业主增值服务，iii）社区增值服务。

基础物业满足客户需求，居民增值服务需求增加。物业费征收率逐年稳步提升，从2017年的90.9%上升到2020年的93.1%，业主对公司基础服务的满意度有所提高。随着满意度的提升，社区增值服务占比逐年提升，从2017年的7%上升到2020年的10%。此外，物业管理服务作为基础业务，占比最高。三项业务，呈现稳定但下降的趋势，2021年中期占比为73%（2020年底为75%）；开发商增值服务占比稳定在15%左右。

收入稳步增长，社区增值服务持续发展。公司住宅物业管理服务2020年实现营业总收入38.8亿元，同比增长12%； 2017年至2020年复合增长率约为23%。

从各细分业务增速来看，社区增值服务发展迅速，2017年至2020年复合增长率达38%；房地产开发商增值服务和物业管理服务类似，2017年至2020年复合增长率分别为23%和21%。受疫情影响，2020年，房地产开发商物业管理和增值服务收入同比分别增长10%和13%。在“人流被冻”的影响下，公司积极开展社区增值业务，营收同比大幅增长31%，业绩表现亮眼。 2021年上半年，社区增值收入快速增长，收入增速高达145%。

公司物业业务增值服务持续增长，因公司计划继续加大对增值业务的投入（招股说明书：公司拟用15%向上游提供增值服务及战略投资）及行业下游产业链），我们预计未来高毛利增值服务占比将持续扩大。

增值服务占收入的最大份额。根据中国指数研究院《2021中国物业服务百强排行榜》分类，TOP10房地产企业中，华润万象人寿2019年、2020年增值服务占比排名第二，分布为23%和25%，仅次于世茂服务（26%和32%）。

基础物业管理毛利率增长势头良好；社区增值毛利率稳定在第一梯队。从各细分业务盈利能力来看，2021年中期社区增值服务毛利率为34.6%，2017年至2021年保持在30%以上。社区增值服务收入占比四家房企超过20%（第一层）

它们是世茂服务、华润万象、绿城服务和保利地产。其20年增值服务毛利润分别为40%、32%、28%、30%，位居公司第二位；物业管理服务毛利率水平由2017年的8.2%提升至2021年上半年的13.3%；开发商增值服务毛利率在2019年下降至20.2%后持续上升，2021年上半年毛利率达到26%。

从非业主增值服务总收入及同比增速来看，华润万象人寿2021年上半年总收入3.4亿元，同比增速43.3% 。非业主增值服务毛利润对物业公司自身毛利率具有显着带动作用。因此，华润万象人寿的增值服务毛利率较高。

毛利率受到第三方业务的拖累。第三方及华润项目毛利率持续提升，提升空间较大。第三方住宅项目毛利率较低的原因是：

1）第三方住宅项目业绩不佳。第三方住宅项目大多是老旧小区，需要承担一些初期一次性改造费用。这使得2017年第三方住宅项目的毛利率为负。2018年，由于装修费用支出较大，毛利率为负。 2020年中期毛利率逐渐恢复至9.9%。

2）承接国有企业低利润项目。为响应“三供一业”（供水、供电、供热、物业）交接政策，公司接管了部分国有企业。此类项目毛利较低，盈利能力较差。这两项降低了报告中公司第三方业务的毛利率。

与不少上市公司相比，基础物业管理毛利率为12.3%，社区增值服务毛利率为31.8%。非业主服务业占比23.5%，处于行业中游。三者的毛利率较低与第三方项目密不可分。随着老社区扭亏为盈，盈利能力逐步提升，第三方业务毛利率有望改善。由于毛利率处于较低水平，基础物业管理及增值服务毛利率预计将维持上升趋势。

2.3 拓宽管理半径，为城市运营业务开辟广阔空间

公司积极布局城市空间运营，尝试政企合作，进军产业园区综合服务领域。公司在其他业务业态中也展现了卓越的管理能力。在深圳率先启动河道运维项目，成为大湾区首家涉足河道管理的地产公司。此外，公司还与福州市鼓楼区成立合资平台，共同参与市政服务；已成功拿下西安、成都等地高新技术企业园区项目。

目前，该公司的房地产管理业务涵盖了住宅物业，还包括全面的公共建筑格式，公园格式，政府合作项目和城市服务。代表性项目之一是中国资源深圳湾体育中心项目 - “春季茧”。体育中心位于深圳市南汉区的沿海休闲区中部，建筑面积为335,000平方米。它包括一个容量为20,000人的海景体育场，一个容量为13,000人的体育馆，国际标准游泳池，星级酒店，公共健身设施以及带有儿童“娱乐和娱乐”主题业务的全面管理。该项目基于中国资源集团与深圳政府之间的整体合作框架，是未来深圳湾商业中心的整体项目的一部分。 “春季茧”使用“政府 - 企业合作”的方法提出了“将和平时期和战时相结合，经常使用它并始终使其成为新的概念”。在施工的早期阶段，从“三个场所”的密集计划到体育设施的“按需配置”到支持企业的“主题定位”，完全考虑了赛后操作。在之后，在转型中将体育中心迅速完成。

除了住宅社区服务外，该公司还通过其深层服务基金会和购物中心和办公楼的品牌优势，将其业务垂直扩展到全面的公共建筑，公园，政府合作项目，机场和其他格式。目前，在合作平台上已经签署并实施了22个项目。城市服务项目的一个典型例子是深圳市支流的运营和维护。

中国拥有庞大的领土和良好的供水系统，但是生态和环境问题涉及太多具有权威和责任感的部门，使其容易受到降压。材料公司进入城市服务轨道，仅负责服务提供商的作用，该服务提供商仅解决了“野牛水控制”的问题。因此，预计河流管理将成为城市运营业务的高增长领域。 2020年，中国资源诸如，和等领先的房地产公司赢得了相关项目。 2020年7月，该公司成功地赢得了深圳市支流行动和维护项目，并获得了相关部门的高度认可，因为他们创造性地提出了一种新的河流生态环境管理模型，该模型是“一个旗帜 +四个主题”。在实施项目期间，该公司全面发挥了其技术优势，并使用了科学和技术手段，例如智能安全监测系统，自动水位观察者以及智能的土壤诱导灌溉系统，以实现智能和科学的管理。此外，建立水质监测点使公司和专业人员可以实时和现场监测水质，甚至可以发现诸如较早的外星生物学入侵等问题。

2.4“智能社区”促进品牌升级和“ YUE+”裁缝四个主要部门

聪明的社区为各种各样的人提供服务，“ Yue+”多维部分显示了它们的独特能力。在为物业管理行业提供服务的智能技术的背景下，中国资源 Life于2017年8月建立了中国资源财产技术，以创建一个“ YUE+”平台，用于技术服务，并建立了多业务的“智能社区”。

“ YUE+” Smart Life 平台已经开发并构建了多个系统，例如OA，ERP，，充电，客户和智能社区。它于2017年6月，2017年11月启动了应用程序，并于2018年启动了应用程序。5月，启动了“ ”和“ ”应用程序。 “ Yue+” Smart Life涵盖了四维解决方案：质量特性，资产监护权，智能物联网和智能生活，分别对应于“ Yue ”和“ Yue ”。 ”，“对智慧的喜悦”和“生活快乐”。

1）“宜人的服务”。通过“ ”应用程序，我们可以根据每个家庭的生活需求来提高物业管理内容，例如安全和权利保护，生态宜居性和学校付款等服务质量。

2）“ Yue Asset”。为客户开发多元化的业务组合，从物业管理转变为资产管理，并开发涵盖资产投资和运营，住房经纪，房屋装饰，电子商务平台等的业务线路等。

3）“智慧的喜悦”。依靠技术创新来实现人们，事物和管理的联系和合作，在智能购物，旅行，健康，家庭，停车，教育，社区和其他方面。

4）“享受生活”。探索客户需求，专注于客户目标，为家庭，教育和健康采取行动，并建立优质的生活。

升级和转变从物业管理转变为资产管理角色，以增强“ YUE+”的核心竞争力。中国资源土地在其房地产项目中具有相对较高的改进项目的比例，并且在关键城市拥有良好的区域市场基础，这有利于生成服务保费以及扩大增值业务的物业管理公司的物业管理公司高服务质量。根据下面的数字，中国资源房地产主要分布在四个城市集聚的核心和周围城市中。核心城市核心地区的代表性改善的房地产价格比周围平均价格高20.0％〜38.9％。因此，所有者增加了资产分配和其他资产类别的价值。对服务的需求相对较大。因此，根据所有者的资产服务需求，中国资源YUE资产依赖于互联网技术的支持，其当前的业务范围已扩展到五个主要业务领域：资产投资和运营，住房经纪，住房装饰，公共区域运营和社区服务，其中前三个类别是核心，后两种类型的业务是辅助服务，帮助公司逐渐升级并从物业管理转变为资产管理角色。将来，这家中国资源财产技术公司将继续整合中国资源和中国资源集团的高质量资源，全面发挥社区资源的优势，并使用“在线 +离线”表格来努力努力成为“全价值链资产增值服务专家”，以最大程度地实现客户资产的保存和欣赏。

“ YUE+”智能生活服务平台集成了功能设计中的四个主要模块，并为用户信息，旅行，充电，客户服务，购物，居住和资产监护权等实施集中的智能管理。从整体促进技术社区服务发展。

1）在服务质量方面，技术的应用渗透到生活中，使生活更加方便，更快；

2）在充电模型方面，一个自我开发的充电系统对收费和记录进行了在线信息管理，这不仅为用户提供了清晰的反思，而且还减少了内部管理中的财务会计工作，从而实现了双赢的效果；

3）在运营和管理方面，依靠“ ”和“ ”来协助智能社区管理，使业主的生活更轻松，同时提高了物业管理人员的服务水平。例如，中国资源财产技术已成功应用和推广智能社区和智能公园项目，以创建智能社区模型“深圳湾·Yuefu”；

4）当社区服务过渡到非社区服务方案时，“ YUE+”服务平台实施的集中式智能管理经验可以帮助“打破圈子”，使公司可以面对涉及全面公共建设的项目，工业园政府合作项目和机场。在机场和城市服务等运营中，它可能更舒适。

“ YUE+”智能服务为高端住宅格式设定了新的基准。通过自定义的“智能·YUE”服务提供顶级物业服务：基于计算机和信息通信技术的所有内容，建立智能和，享受方便且周到的物业管理服务；充分发挥与深圳湾综合支持设施相邻的“ Yue Life”的整合效应，具有全面的优势，它提供了所有年龄和结构的所有生活需求；安全“ YUE+”保证了豪华的生活，并以安全性为重中之重，并通过五层分区，停车管理和EHS（和）管理系统提供高质量且密集的安全服务；通过“” Yue+”智能地连接中国资源酒店，银行，商业购物和其他丰富的资源，以实现对房屋的平稳享受；“ ”所有者生活，“ ”家政服务，根据其特征提供周到的礼宾服务。业主并实现所有者的人民，提供了财产和财产的全面和高质量的监护权。

Smart 创建了一个多格式“ YUE+”服务生态系统。中国资源 Co.，Ltd。依靠物业服务品牌“ YUE+”来扩展其在多维物业管理中的布局。其应用领域涵盖了住宅行业，综合公共建筑行业，公园工业，政府合作项目和城市服务。它还依靠“ YUE+”命令平台提供服务，以深圳休旺式支流操作和维护项目为例，为24小时的监控和安全保证提供了通过井中良好管理的河流管理的功能。智能物业管理系统。技术有助于创建高质量的目标，而“ YUE+”服务提供了聪明的生活。

将来，中国资源财产技术将继续整合中国资源的高质量资源，为社区资源的优势提供全面发挥，并以“在线”形式为客户提供全方位的增值服务。 +离线”。随着政策环境和城市化继续前进，将来依靠“ YUE+”智能平台，除了住宅，办公室，商业和其他领域，1）扩大了所有者的差异化服务并开发增值服务业务领域围绕社区生活，可以使用智能促销活动包括：零售，教育，医疗保健，老年护理，休闲和健身等，为客户创建多层社区服务； 2）生态环境可以维持。中国资源具有红色背景，并负责其发展旅程中的社会服务。使命，回应政府促进人与自然共存的呼吁，并利用技术来帮助增加公共福利活动； 3）摩根士丹利在“消费2030：“服务”“至上”中说，“至高无上”预测了未来社区服务未来的数字智能物业管理服务将有助于降低成本并提高效率，特别是i）云监控和远程检查系统，ii）智能停车系统以及ii）在付款和和解方面的电子，人们认为智能管理不仅可以改善所有者的便利性，但也可以节省劳动力并保护长期利润。

目前，依靠“ Yue+”智能服务平台的中国资源住宅业务中非专业管理服务收入的比例已从2017年的22％增加到27％，增加了5PCT。中国资源已经提出了其“ YUE+”的优势，以依靠已经建立的住房经纪，住房装饰，咨询，社区金融服务，社区教育，社区老年人护理，将来围绕社区内的有形物业资产提供自然推广服务和社区服务。我们将专注于采购，安全和消防，操作和维护等，构建并逐步改善智能服务生态系统，并进一步扩展增值服务部门，以避免由单个收入结构引起的运营风险。

三个奢侈品牌正在扩大，帮助业务管理继续主导排名

考虑到“高端零售”和“国家布局”的两个主要工具，中国资源的生活方式具有独特的优势，具有浓厚而有力，其绩效增长是不可阻挡的。从国内商业房地产市场来看，有两种主流策略：一种是遵循高端消费升级的步伐，专注于高端奢侈品零售，并设定了用购物购物中心质量的基准。但是，由于高端品牌的投资促进和业务运营管理的难度，维持质量的扩展速度通常很慢，而且高端购物中心通常仅限于各个城市。典型的高端零售购物中心，例如Deji Plaza，Plaza 66，SKP等；另一种类型是深层培养下沉的市场，掌握消费升级的趋势，并保持极高的高端零售购物中心。随着快速开放的速度，它已完全扩展到第二和第三阶城市，例如Wuyue Plaza，Wanda Plaza， City等。中国资源Mixc是中国唯一具有“高级优势”的购物中心。 - 结局零售业和“国家存在”。它具有极强的业务资源，并利用了Mixc品牌运营的实力和经验，以进一步发展深入的布局，例如Mixc Hui和Mixc World。在国内市场，实现了全线产品覆盖范围。

领先的业务管理市场份额为中国资源贡献了伟大的生活的出色表现。根据某些物业管理公司在2021年上半年提供的商业运营服务收入数据，可以看出，中国资源 Life目前处于商业运营服务的第一个梯队中，营业收入为16.2亿元。，其中9.3亿元人民币来自购物中心，占商业运营服务收入的93％为57.4％，办公楼占6.9亿元人民币，占商业运营服务收入的42.6％。依靠中国资源 Life的丰富业务运营经验，预计最有利可图的购物中心业务将扩大规模，同时保持高毛利率，这预计将进一步增加公司的净利润。值得注意的是，该公司已收取自2020年1月以来公司提供的购物中心提供的商业运营服务。它将收取2020年7月提供的办公室业务运营服务。毛利润率远高于该物业的基本管理服务。因此，公司业务运营模式的进一步改善将大大提高该公司的总体利润率。

3.1占据中国资源土地的东风，树立了高端购物中心的新模式

在中国资源的深入约束力中，中国资源生命业务管理业务取得了迅速的进步。根据该公司2021年期间的说法，到了最后，中国资源 Life总共提供了66个购物中心，并提供了商业运营服务，建筑面积为690.6万立方米。其中两个是采用商业租赁的购物中心，分别是普吉岛，和 Hui。购物中心在2020年的销售额为827亿元人民币，2021年上半年的销售额达到560亿元人民币，总数超过1340万。在管道购物中心，中国资源土地的47家购物中心拥有57.69万立方米，占管道区域的83.5％。提供物业管理服务和商业运营服务的办公大楼分别为93和24，管道区域的708.8和1487万立方米，包括中国资源土地的75和19，占管道的86.8％和75.3％区域。通过从母公司中国资源土地上进行高质量的商业项目，该公司的业务管理业务已高速扩展。截至2021年6月底，除了开放购物中心项目外，还有116个合同项目，合同区域达到1.273万立方米。

运营潜力的发掘促进了商业管理的快速发展，商业运营和物业管理业务已成为利润的主要来源。根据公司的绩效会议，自2017年以来，中国资源 Life（在上市之前（在上市之前，是中国资源土地商业房地产部门和房地产管理部）的毛利润迅速发展，复合增长率为64.9％。尽管住宅物业管理业务贡献了该公司的一半收入，但企业管理业务在2020年贡献了41.8％的毛利润的2/3，该业务管理业务为8.64亿元，增长了66.2％，年龄增加了66.2％。。在业务管理方面，收入模式达到了薪酬系统，并且由于管理量表和运营水平的提高，购物中心和办公楼的毛利润率从2019年的20.3％和24.5％增加到2020年48.8.8 。％和30.0％的购物中心业务管理占公司总毛利润的近一半（48.4％）的8.85亿元人民币；到2021年上半年，购物中心业务管理的利润率进一步增加到6.31亿元人民币，年龄增长74.8％。利率达到67.7％，一年增加31.7pct。

布局国家高能城市和城市聚集，“ Mixc”具有商业“地理利益”的优势，以确保其可持续的盈利能力。作为中国资源土地购物中心的核心品牌，“ Mixc”位于 City的第一和第二层城市的Urban级购物中心。它着重于部署该国和核心城市群体（例如长江三角洲）的主要城市和二线城市；中心的城市 - 城市购物中心以及第三和第四层的城市，以及魔文世界， City和其他子品牌，以延长国家关键城市，创造商业知名度并增强品牌影响力。凭借“ ”系列的强大品牌布局和业务优势，中国资源的76％的的项目在2020年底提供了76％的项目，其中大多数人集中在中国东部和中国。

该公司与城市发展的速度保持同步，随着快速城市化时代的城市增长的增长而准确地落下，占据了进步的优势，占据并逐渐扩大了“护城河”的优势。根据论文“城市化发展”的论点，城市化的发展趋势采用了理论。该过程类似于S形曲线。根据统计数据，自1970年代后期以来，中国的城市化率已经开始进入快速发展阶段。增长率达到最大值，年增长率约为1.4％，当城市化率达到63％时，它开始进入稳定的发展阶段。根据国际经验，当城市化率达到75％以上时，城市化布局往往会稳定而停滞。

在城市化快速发展时，中国资源土地占领了该国主要城市的核心领域，并享有城市发展和消费升级的股息。到2020年，中国的城市化率将达到63.89％，城市化水平将超过速度，预计在2030年代将逐渐减慢。如今，早期城市化的城市疾病问题，例如区域发展中的不平衡以及城市质量下降的逐渐开始出现。核心城市已经开始通过“多个中心，式”城市结构撤离人群并发展多点发展，并积极地进行“城市更新”改善了旧区的质量和活力。

随着城市中多个中心和核心城市的发展，中国资源还符合时间的时间，抓住了城市翻新和升级的窗户时期，并不断深入挖掘商业保护城市；随着深圳湾超级总部基地的计划，该公司迅速部署了区。 2018年，深圳湾万象城市在中国资源大楼中“迅速”。近年来，随着许多豪华商店的开业，一个国际豪华商业区，促进了“ Luohu-”双豪华中心模式； 2）上海：作为“后来一代”阶段新经济增长杆的“大桥”部分，上海万象城市有早期的布局。借助办公大楼，它构成了武旺路商业区的重要杆。 3）北京：地区政府和地区公园局和中国资源土地，共同努力，对Xidan 77街原始小商品市场进行城市更新。 “青年趋势的地点”已成为整合自然，艺术和商业的城市地下业务和文化空间。随着高能城市战略定居点的加深，与城市的共同“增长”，“传播”和“翻新”将有效地降低项目的初始成本，并确保可持续盈利能力的能力。

商业房地产的顶部已被占领，商业管理行业保护了这座城市。根据近年来中国商业房地产清单，中国资源 Life及其前任 Land商业房地产部门全年都占据了名单的前两名，并在很多时候都占据了最高水平。此外，在许多列表中，例如中国指数研究所的前100名商业房地产排名，中国房地产协会的商业房地产品牌价值排名以及查看指数开发指数排名排名，中国资源 Life通常通常占据榜首。。以其“精致的运营”而闻名的中国资源维多利亚人的生活一直是行业上限水平的存在。随着国内业务环境越来越成熟，商业运营能力对商业房地产的重要性将增加；成熟的管理团队与5,000多个品牌合作，占据了中国资源，而 Life High Buy Bund Buned 则可以保护这座城市。

持有高端零售旗帜的高端资源 City Mixc拥有高级品牌，并在该地区建立了顶级购物中心。一般而言，购物中心的投资中心直接反映了其品牌实力和项目价值，并间接决定了该项目的未来商业收入。根据中国资源土地的年度报告，是该国最多的购物中心。以及以“六种主要的蓝血，八只红血”为代表的顶级奢侈品牌（。第一家商店，甚至是该市唯一的商店，甚至是该地区。与此同时， City也与高端零售超市的中国资源的高端零售超市品牌深处。巩固业务的核心竞争力，并建立强大的投资和商业管理团队。

购物中心的运营能力结合了高端品牌的优势。万象城市是第一个领导城市零售市场的城市。凭借上述业务优势， City的品牌形象和销售业绩在该国开发了。根据《中国资源统计》，《万象生活绩效大会》，2020年，深圳，仙金，南宁和天津在当地市场上排名第一，以及在西亚曼和西亚曼和北山购物中心的零售销售，在当地市场上排名第一重庆在当地市场排名第二。根据全国各个城市购物中心中心的品牌排名，在 City购物中心的城市中， City Mixc在各个城市的顶级城市中排名。在深圳，钟阳，南宁，赫费伊和其他地方， City是一个领先的城市购物中心，领导着当地的购物零售市场；并利用了 City，“ Mixc”品牌形象的强大业务实力，并影响了， World等。购物中心。

City Giant商业综合体位于Urban Hub，并以其自身的实力建立了城市的核心商业区。 City在Urban -Level购物中心的商业销售量超过150,000立方米，并且是超过200,000立方米的相当一部分。在巨大的商业综合体和城市枢纽的位置优势的帮助下，各个地方的 City建立了自己的城市商业区，以其自己的核心，以收获惊人的日常平均乘客流量。以上四个城市就是例子：

1）深圳万二尼亚市专注于深圳经济区，观察香港：位于卢胡区的深圳范翁市，位于卢胡区，在香港的新领土对面。它毗邻深圳火车站，周围有6个地铁站。自从深圳经济特区开设17年以来，随着深圳特殊行政区的优势，它充满了人们和优势。深圳与附近的高端办公楼和酒店一起，成立了深圳核心商业区。

2） City得到了火车站的“黄金走廊”的支持。东部的三个省：位于赫平区的 City位于青年街的核心区域，现场的主要运输道路，毗邻借助借助借助贷款工业展览馆及其运输枢纽的核心。到和 North ，它是的第一家或最大的商店，甚至是东北地区，代表，鹅等，并在整个东北地区散发出业务影响。

3）Hefei City处于“政治”状态，并享受着“最看涨城市”的发展势头：近年来，Hefei经常被“最看涨的城市”取得了30次的“最看涨的城市”。 GDP超过30次。发展成就；在城市建设方面，Hefei的行政行政管理隶属于区。这是一种融合行政办公室，文化，教育，体育，旅游，旅游，度假以及生活和休闲的政治经济学。文化和商业中心。 Hefei van 位于新政府事务区的中央地区。周围有一公里，包括Wenbo Park，体育中心等公共设施以及城市周围的高速出口。它距离赫比大剧院和市政府仅两公里。

4） City Metro通常被称为： City位于区的国家大道和 Road的交叉路口。东盟商业区的核心位置距离Zhuxi Hub仅1.2公里。 2016年，南宁市大动脉1号线1号线开了。下一天，通过地铁，地铁存储项目成立了。地铁站直接命名为“万象城市”。隐喻。

3.2高豪华市场的繁荣有助于高端零售，并且预计会导致购物中心的表现

流行病加速了国内奢侈品消费的回归，中国有望成为世界上最大的奢侈品市场。 2020年，新的皇冠流行病严重破坏了奢侈品行业，全年的总市场量增长了23％。全球豪华巨头LVMH收入减少了16％的年收入。 LVMH涵盖了中国在亚洲的销售额，除了日本以外，其中大多数是由中国消费者贡献的。根据贝恩的统计数据，2020年的奢侈品总额上涨了48％，达到440亿欧元。由于对国际旅行的持续限制，国内消费率很高，预计中国将超过欧洲作为世界上最大的奢侈品市场。

高端购物中心是奢侈品销售的主要力量，国内奢侈品市场的繁荣和结构性变化驱动了高端购物中心销售。 As the main of high -end goods, for 32%of the . Among the , high -end malls the main force of sales at a ratio of 61%. About 1/5 of the share is sold high -end malls. With the up of and the of the , the total has risen, while and for a total of 36%of the share. .

China Land has a of sales of , and the have to sales. to the China Land , China , with the one store, and heavy in the sales of their malls are about 45%. Even in 2020, which was by the , the sales of China Land's malls still 73.8 yuan, a year -on -year of 14.3%. to China Life 2021, it shows that its mall 2021 2021 In the first half of the year, the sales were 56 yuan, an of 84.4%year -on -year, of which the sales of 8 heavy malls by 88.5%year -on -year, a .

The of sales is low in the same , and the price space for is still . to the of China Land, the sales of the in 2020 were 73.8 yuan, and the was 10.09 yuan, for 13.7%. with , Wuyue Plaza, which sinks in third- and -tier , is used as a in the . There is a high power on the rent side, so the total sales in 2020 were 31.9 yuan, and the total of 5.67 yuan, for 17.8%. with Hang Lung Real , the did not give the total sales data, to the Lian , it gave given by the Lian . The sales of the 2020 mall, the sales of high -end , the sales of Hang Lung Plaza, 10 yuan, and the of 2.03 yuan in Hang Lung Plaza given by the , for more than 20%. with the " MIXC" brand and value, China Land sales for a low .

For China life, due to the of third -party , to the , the sales of the malls in 2020 were 82.7 yuan, and the of was 1.812 yuan, for 2.19%; to the 2021 , the first half of 2021 was in the first half of the year of 2021, in the first half of 2021 of 933 yuan for only 1.67%. In , it is China Land or the China life as a , with the high sales of the high -owned/ malls, the of its own is low. With the brand's right to speak, , there is still a room for price , which full for .

In the , the that 10%of the funds by , that is, about 110 Hong Kong were used to the lease , and as of 2020, there were two mall . For lease , the needs to bear the costs by the lease costs and lease ; the end comes from the rent and fee to the . This model is China Life with its own brand and its own . , the gross level has at about 60%in years, of which 2018, 2019 and 66.6%, 61.5%, and 60.2%are . will have a in the gross of the .

3.3 the track of , and a model

on the near the water tower, the will be "" to the long -term of . to the China Life , most of the by the are with malls. In the where the rate of in first -tier and -tier to rise, China 's high -end malls with their own and are to play a and . The an to the and of the of .

High - are , and the fee of basic has risen. to the unit price of fees given by the given by the , the is into the two : i) China Group and China Land. ; Ii) third -party , the unit price is 12.74/11.40/10.10/7.71 yuan//per month. to the 's 2020 and the 2021 , I) China Group and China Land, the unit price of the was at 14.79/15.08 yuan//month; ii) third -party , the unit price is 22.24/20.88 yuan/ Ping/month.

In , the unit price of the basic fee of the is 14.68/16.15/15.78/15.84 yuan//month. , the basic fee of the has the level the and a trend. As the China Group and China Land , the are in first- and -tier . The unit price for China Group and China Land is high than the third -party . The rate is than the gross of by third -party . In , China Life on the of and the of high - , which high - to high .

the track of , the of the scale of , the of , and to the . to China Life 2021, the of and in in the first half of the year was RMB 690 , an of 54.0%over the same last year, for 17.2%of total收入。 Among them, as of the end of June 2021, the was 93. The , with a total area of 7.088 cubic , and 88.0%of the of . At the same time, the has for since July 2020. As of the , it for 24 . The total area is 1.487 , for only 12.0%of the of the .

Given that the 's late, the of 26%of the of , with an area of only 20.9%; with the of the of , the city and team will be in The to the . With its own rich , the of the of is to usher in a leap in years, and with the high -gross rate of the , it has the 's . to the 's and mid -term , and other have shown a trend of year -on -year , since the of , the new the gross space, the and of the of the , and the of The gross of was 33.7%, an of 3.7PCT with last year, a .

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